В чем преимущества передачи квартиры в доверительное управление? По какой схеме происходит работа? Какими правами обладает управляющий? Нужно ли платить налоги? На эти и многие другие вопросы ответят эксперты Sutki2.
«Лишние» квадратные метры — хорошее подспорье для семейного бюджета, надежная страховка на время экономического кризиса и неплохое вложение денег. В отличие от вклада, квартира не исчезнет вместе с обанкротившимся банком и будет десятилетиями приносить не слишком большой, но стабильный доход, одновременно подрастая в цене. Охотники снять квартиру посуточно в Петербурге находятся всегда: в город на Неве ежегодно приезжают смотреть достопримечательности, заключать сделки, поступать в вузы или проходить лечение. Как законно, безопасно и легко заработать на недвижимости, доставшейся по наследству или специально приобретенной для сдачи в аренду?
Месячная аренда скромной «однушки» с ремонтом советского периода будет составлять около 15 тыс. рублей в месяц, посуточная аренда будет приносить около 1700 рублей в сутки. Преимущества долгосрочной аренды очевидны: жильцов нужно искать и выбирать в среднем раз в год, с интерьером квартиры «долгосрочные» жители обращаются более аккуратно и даже могут обновить ремонт за свой счет. Доход от долгосрочной аренды небольшой, но стабильный.
Главным минусом аренды на длительный срок является невозможность поднимать цену, ориентируясь на сезон или колебания рынка. Долгосрочная аренда традиционно подразумевает одинаковую ежемесячную оплату весь год, в то время как посуточная аренда квартир в Петербурге благодаря частой смене жильцов может стоить по-разному каждую неделю. Дороже всего аренда посуточно от собственника обходится летом, в сезон новогодних каникул и во время проведения спортивных соревнований, бизнес-форумов, концертов и других крупных событий.
Посуточная аренда позволяет извлечь максимум выгоды, но просчитать точный доход за месяц не так просто: между жильцами квартира может простаивать 1-2 суток, а после особенно нечистоплотных гостей могут понадобиться дополнительные расходы на клининговую службу. Помимо необходимости постоянно рекламировать квартиру и искать жильцов, от арендодателя требуется постоянно посещать квартиру для плановой уборки и замены постельного белья, полотенец и бытовой химии (все это традиционно предоставляется жильцам при аренде посуточно).
Для тех, кто специально приобрел недвижимость для сдачи в аренду или сдает «лишние метры», наиболее выгодным вариантом является посуточная аренда квартир в Петербурге через профессионального управляющего, который возьмет на себя все вопросы по рекламе, поиску жильцов, уборке и ремонту. Наиболее выгодный вариант вложения: квартиры посуточно рядом с метро. Окраинные станции предпочитают экономные путешественники и те, кто прибывает в Петербург через Пулково. Снять квартиру в центре Санкт-Петербурга посуточно обычно планируют те, кто приехал любоваться красотами города, заниматься шопингом или поступать в один из крупных вузов.
Доверительное управление — услуга, предлагаемая агентствами и отдельными частными риелторами. Позволяет собственнику получать доход с аренды, не занимаясь организацией заселения жильцов, ремонтом и оплатой счетов. От суммы полученного дохода отнимается заранее оговоренная сумма — вознаграждение для управляющего.
Согласно п. 4 ст. 209 ГК РФ управляющий не может осуществить продажу или дарение квартиры без согласия владельца.
Необходимо учитывать, что для третьих лиц (арендаторы, коммунальные службы) «Договор доверительного управления» начнет действовать только после официальной регистрации.
Вопрос налогообложения волнует всех арендодателей, которые хотят оставаться чистыми перед законом. С точки зрения современного российского законодательства, сдача недвижимости в аренду является таким же источником дохода, как и частный бизнес, и облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% для граждан РФ и 30% для нерезидентов. Налог начисляется не только на плату за квартиру или комнату, но и на сумму коммунальных платежей (если они осуществляются за счет жильца).
К примеру, недорогая однушка, которая сдается за 15 000 в месяц, принесет своему хозяину 180 тыс. рублей в год. Если прибавить к общей сумме коммунальные платежи (3 тыс.*12=36 тыс. рублей в год), общая сумма будет составлять 216 тыс. рублей. Налог НДФЛ в этом случае будет составлять 28 080 рублей для жителей России и 64 800 тыс. рублей для нерезидентов РФ.
Помимо потери части дохода, выплата налога требует от владельца квартиры и существенных времязатрат — ежегодный расчет суммы выплат, заполнение налоговой декларации и посещение налоговой инспекции являются обязанностью арендодателя.
Позволяющие сэкономить альтернативные варианты — налогообложение по упрощенной схеме (так называемая «упрощенка») или покупка патента на аренду. Оба варианта дают возможность платить налог в размере 6%, однако требуют от владельца недвижимости регистрации в качестве ИП, ведения сопутствующей отчетной документации, внесения страховых взносов и пр. Данный вариант будет выгоден в основном лицам, уже имеющим частный бизнес и знакомым с нюансами ведения бухгалтерии.
Определенный процент частных арендаторов предпочитает уклоняться от уплаты налогов и не регистрировать свой арендный бизнес официально. Такое решение может быть чревато серьезными проблемами: без официального Договора аренды жильцов будет практически невозможно заставить расплатиться за пожар или протечку, а возмущенные шумом соседи могут умышленно «засветить» арендодателя в налоговой. За уклонения от налогов хозяину жилья грозит необходимость выплатить НДФЛ за весь прошедший год, а также дополнительно оплатить штраф в размере 20-40% от всей неуплаченной суммы.
При передаче квартиры в доверительное управление обязанность выплачивать налоги с дохода ложится на плечи управляющего, однако сама выплата налога осуществляется за счет собственника. Согласно действующему законодательству, налог выплачивается с суммы дохода с аренды за минусом вознаграждения управляющего.
Согласно ст. 226 Налогового Кодекса РФ управляющий выступает в качестве налогового агента, т.е. выплачивает НДФЛ за выгодоприобретателя (владельца квартиры). В том случае, если управляющий по каким-либо причинам не выплатил налог, составлять налоговую декларацию придется собственнику (п.4. ст. 228 НК РФ). По этой причине к выбору управляющего необходимо подойти со всей серьезностью.
Как уже было отмечено выше, надежность и профессионализм управляющего будут напрямую влиять на уровень дохода с квартиры и возможность возникновения затруднений (конфликты с соседями, неуплата КУ, частый простой квартиры).
Специалисты рекомендуют отдавать предпочтение не частным риелторам, а известным арендным агентствам, предлагающим свой каталог квартир и коттеджей в посуточную аренду. У крупных компаний есть своя клиентская база, раскрученный интернет-сайт и другие возможности для рекламы, а также многочисленные привлекательные сервисы: бронирование квартир Санкт-Петербурга, трансфер, экскурсии. Немаловажным фактором является также наличие большого числа сотрудников: в том случае, если управляющий риелтор внезапно будет вынужден взять больничный или внеплановый отпуск, его обязанности по показу квартиры или общению с жильцами смогут временно взять на себя его коллеги.
Выбранную арендную компанию можно собственноручно проверить на надежность. Один из самых действенных способов — позвонить в агентство в качестве покупателя и договориться о нескольких показах заинтересовавших квартир посуточно. Слаженная работа, профессиональный риелтор, чистые и дешевые квартиры посуточно свидетельствуют о том, что данное агентство умеет правильно подать свои объекты и заинтересовано в получении прибыли честным путем. Если аренда жилья посуточно стоит необоснованно дешево, предложенные квартиры грязные и неотремонтированные, а агент за небольшую мзду соглашается подселить в «однушку» 15 человек без документов, лучше отдать предпочтение другой компании.
Статьи, аналитика Контакты
Поисковая оптимизация и продвижение сайта: «Веб Гармония»
+7 (911) 759-16-49
